文/上海进深 魏薇
七批次上午场土拍，招商&港中旅联合体成功护盘唐镇，补仓区域库存。
去年7月，隔壁的壹江臻邸地块同样是这家联合体的主场，彼时7家房企厮杀至40%溢价率封顶摇号。
而此次唐镇地块溢价率最终定格在28%，楼面价较壹江臻邸低了约4246元/㎡。
同样是唐镇、同样的主角，温差清晰可见，市场环境确实已不同往日。
虹口北外滩68街坊地块，是上海首次将住宅、酒店、商办打包进一栋249米的超高层整体出让，由青山实业 华峰集团两家实力民企底价拿下，二者的持股比例分别为79%、20%。青山老板项光达是现温州首富，华峰老板尤小平是前温州首富。
下午开拍的嘉定南翔和张江孙桥两块地，均有三家房企/联合体参与竞争，地块分别被华润和联发竞得。
其中，张江孙桥地块比较特殊，地块规定要作为定向供应给张江人才的住房项目实施，也没有现场竞价直播。
至此，七批次土拍落下帷幕，共揽金90.6亿元。
华润深耕南翔
嘉定南翔25-06地块，来参拍的三家都是南翔老熟人：象屿、华润、招商。
现场加价节奏平缓，但三家均有举牌，轮番出价，华润最是积极，紧咬不放，最后是华润和招商的竞价。
经过27轮竞价后，由华润竞得，总价16.1亿元，溢价率13.98%，楼面价30774元/㎡。
地块出让面积约4.04万㎡，容积率仅1.3，计容建面约5.25万㎡，限高30米。是南翔近10年来最低容积率的纯宅地，具备打造全叠墅的可能性。
地块起始总价约14.16亿元，起始楼面价2.7万/㎡。
区位上，地块位于云翔中央片区，西侧直面北张泾水系，东侧是嘉闵高架。步行约1公里到11号线陈翔公路站，800米范围内覆盖南翔印象城MEGA和山姆会员店。
依托成熟商业配套，以及复旦附中嘉定学校等教育资源规划，南翔一直是嘉定改善客群关注度较高的板块。
从市场表现来看，区域购买力并不弱。
地块南侧的时代之城，2024年开盘以来持续热销，至今已卖了超2400套，成为近年来嘉定市场的热门项目。
如今这宗低容积率宅地给华润留下了更大的产品发挥空间，后续可能会是时代之城系列产品的延续。
在同一板块内、紧邻地块的大华星屿，2026年1月27日首开，先后五批次推盘，共推出368套房源，目前网签167套，网签去化率约45%。
联发27%溢价率拿下孙桥地块
张江孙桥社区14-01地块，吸引了中建八局、联发、象屿&清能&天安三方参拍。
近一年多来，象屿联合体和联发两家房企在浦东拍地中频频露脸，出价能力也比较强。
最后由联发竞得，总价8.16亿元，楼面价4.42万/㎡，溢价率26.92%。这是联发今年来首次在上海竞得地块。
地块出让面积仅8390㎡，容积率2.2，计容建面约1.85万㎡。起拍总价6.43亿元，起拍楼面价34818元/㎡。
规模比较小，总价门槛也够低。
特殊的是，这是一宗带有人才定向供应属性的普通商品房，是上海首次供应此类地块。
管理特定条文规定：需要以保障定向供应给张江人才的住房政策为前提；若住房供应政策未出台，则作为备用地控制。
具体规定如下：
孙桥板块已断供8年，上一次商品住宅用地出让还是2018年，中建八局联合张江投资拿下的A6-8地块（现在的朗阅府），开盘均价6.9万/㎡，此后板块再无新供应。
地块紧邻张江科学城核心区，直线距在建21号线申江路站约1.2公里，周边五公里范围内集中了张江集电港、药谷、机器人谷等产业基地。大量高收入科技人才长期聚集，也为区域住宅市场提供了稳定支撑。
但张江宅地稀缺，2023年入市的新盘中建御华园，147套房源认购率420%，入围分87分。
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